【案情简介】
某工程装饰公司与某置业公司双方签订了《某小区二期14#、15#、20#、17#楼样板房封闭楼梯间及零星装修工程施工合同》一份，在合同中约定由装饰公司承包上述装修工程。合同签订后，装饰公司按照合同约定履行了装修义务。案涉工程经验收合格后经双方结算，形成“工程结算书”一份，在结算书中确认工程价款为227万元，扣除置业公司已经给付的工程款155万元，置业公司应该给付装饰公司工程款72万元。由于置业公司一直拖欠剩余工程款未付，装饰公司向人民起诉置业公司支付拖欠工程款，同时，装饰公司就案涉工程的折价或拍卖的价款主张具有优先受偿权。最终判决支持了装饰公司的工程价款请求，但并未支持工程价款优先受偿权的请求。
【律师分析】
1、装饰装修建筑物的公共部分是否符合折价或者拍卖的条件？
《最高人民关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第37条规定，装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民应予支持。司法解释条文的规定，符合《民法典》第807条关于工程价款优先受偿的规定。说明装饰装修工程的发包人即符合建设工程施工合同的发包人，装饰装修工程的承包人即符合建设工程施工合同的承包人，即装饰装修合同属于建设工程的范畴，属于施工工程。但本条有一前提条件就是装饰装修工程具备折价或者拍卖条件的，承包人才可以主张优先受偿权。本案中，《某小区二期14#、15#、20#、17#楼样板房封闭楼梯间及零星装修工程施工合同》的工程内容为对楼房的封闭楼梯间、连廊及套内包消防管、新风管假梁进行施工，合同所约定的施工内容均为楼房的公共部位。根据物权基本原理，公共部分无法区分所有，不能的占有、使用。该部分不仅仅是装修，连同主体部分也属于共有部分，将来属于全体业主共有。因此，该部分不论是主体工程部分还是装修工程部分都不具备单独折价或者拍卖条件，故而不适合优先受偿权的条件。
2、装饰装修工程的发包人是否必须是建筑物所有权人？
原《最高人民关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（现已废止）第1规定，装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。但在《民法典》颁布之后，对司法解释进行了整合和梳理。最终出台的《最高人民关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第37条，规定了装饰装修工程的承包人享有工程价款优先受偿权，并未有原《建设工程司法解释二》第1规定的排除建筑物所有权人之外的情形。从立法的角度来讲，最新的《建设工程司法解释(一)》删除了所有权人的要求，对装饰装修工程的发包人的范围做了进一步的扩大。因此，装饰装修工程的发包人可以是建筑物的所有权人，也可以是建筑物的使用权人，比如因租赁、合营而取得房屋使用权的人。